📋 생활법률 가이드 | 2026년 4월 25일 | 읽는 시간 약 7분
전월세 계약 시 반드시 확인해야 할 것들, 보증금을 지키는 체크리스트. 미리 알아두지 않으면 수천만 원을 날릴 수도 있어요. 저도 처음 자취 시작할 때 아무것도 모르고 그냥 계약서에 도장 찍었다가 나중에 아찔했던 기억이 있어요. 오늘은 전월세 계약 전부터 계약 후까지 반드시 확인해야 할 것 10가지를 체크리스트로 정리해드릴게요!
목차
- 계약 전 확인할 것 (6가지)
- 계약 당일 확인할 것 (2가지)
- 계약 후 반드시 해야 할 것 (2가지)
- 전세사기 예방 핵심 체크리스트
- 자주 묻는 질문
전월세 계약 시 반드시 확인할 것 — 계약 전 6가지
전월세 계약 시 가장 중요한 건 계약서에 도장 찍기 전에 확인하는 거예요.
✅ 1. 등기부등본 확인 (계약 당일 새로 발급)
등기부등본은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 발급 가능해요.
확인해야 할 것들:
- 소유자가 계약 상대방과 일치하는지
- 근저당권 금액 (대출이 얼마나 잡혀있는지)
- 가압류, 압류, 가처분 등 이상 없는지
⚠️ 등기부등본은 반드시 계약 당일 새로 발급해야 해요. 며칠 전 것은 의미 없어요!
✅ 2. 주변 매매가·전세가 시세 확인
전세보증금 + 선순위 채권 합계가 집값의 70%를 넘으면 위험해요. 이른바 깡통전세 위험이에요.
국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 주변 실거래가를 무료로 확인할 수 있어요.
✅ 3. 집주인 세금 체납 여부 확인
집주인이 세금을 체납한 경우 국세청이 경매 시 보증금보다 먼저 가져갈 수 있어요.
보증금 1,000만 원 초과 계약은 임대인 동의 없이도 세무서에서 미납국세 열람이 가능해요. 꼭 확인하세요!
✅ 4. 선순위 보증금 확인
같은 건물에 나보다 먼저 계약한 세입자가 있다면, 경매 시 그 사람이 먼저 보증금을 가져가요.
확정일자 부여 현황과 전입세대 열람을 통해 선순위 보증금이 얼마인지 확인하세요.
✅ 5. 건축물대장 확인
무허가 건물, 위반건축물 여부를 확인하는 서류예요. 정부24(gov.kr)에서 무료로 발급 가능해요.
건축물대장 주소와 계약서 주소가 다르면 전입신고와 확정일자 받기가 어려워질 수 있어요.
✅ 6. 공인중개사 등록 여부 확인
계약을 중개해준 공인중개사가 정식 등록된 업체인지 꼭 확인하세요. 국가공간정보포털(nsdi.go.kr)에서 조회 가능해요.
전월세 계약 시 확인할 것 — 계약 당일 2가지
✅ 7. 임대인 신분증 대조
계약 상대방이 등기부등본상의 실제 소유자인지 반드시 신분증으로 확인하세요.
대리인이 나온 경우엔 위임장 + 인감증명서 + 대리인 신분증 세 가지를 모두 확인해야 해요.
⚠️ 잔금 입금 전에도 등기부등본을 한 번 더 확인하세요. 계약 후 잔금 전까지 근저당이 새로 설정되는 경우가 있어요!
✅ 8. 계약서 특약사항 꼼꼼히 확인
계약서에 아래 내용을 특약으로 넣으면 나중에 분쟁을 예방할 수 있어요.
- “잔금 지급 전 근저당권 설정 금지”
- “계약 기간 중 임의 매도 시 보증금 즉시 반환”
- “관리비 포함 내역 (전기, 수도, 인터넷 등)”
- “하자 수리 책임 범위”
전월세 계약 시 확인할 것 — 계약 후 반드시 해야 할 것 2가지
✅ 9. 전입신고 + 확정일자 (이사 당일!)
이사 당일 주민센터에 방문해서 전입신고와 확정일자를 함께 받으세요. 둘 다 해야 보증금이 법적으로 보호돼요.
| 구분 | 효과 | 받는 곳 |
|---|---|---|
| 전입신고 | 대항력 확보 | 주민센터 또는 정부24 |
| 확정일자 | 우선변제권 확보 | 주민센터 또는 대법원 인터넷등기소 |
💡 전월세 신고(보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원 초과)를 하면 확정일자가 자동으로 부여돼요!
✅ 10. 전세보증금 반환보증 가입
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 가입할 수 있어요. 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 보증기관이 대신 지급해줘요.
전세사기가 걱정된다면 무조건 가입 추천이에요!
전세사기 예방 핵심 체크리스트 ✅
계약 전 이것만 확인해도 전세사기 80%는 막을 수 있어요.
- 등기부등본 (계약 당일 새로 발급) 확인
- 매매가 대비 전세가 70% 이하 확인
- 집주인 세금 체납 없음 확인
- 선순위 보증금 확인
- 건축물대장 정상 확인
- 임대인 신분증 대조 완료
- 이사 당일 전입신고 + 확정일자 완료
- 전세보증금 반환보증 가입 완료
자주 묻는 질문
Q. 전월세 계약 시 공인중개사 없이 직거래해도 되나요? 가능하지만 위험해요. 공인중개사를 통하면 중개사고 시 공제보험으로 일부 보상받을 수 있어요. 직거래 시엔 모든 확인을 직접 해야 해요.
Q. 월세는 보증보험 가입 안 해도 되나요? 보증금이 있다면 가입하는 게 좋아요. 월세라도 보증금이 크다면 반환보증에 가입하는 걸 추천해요.
Q. 집주인이 바뀌면 계약서를 다시 써야 하나요? 아니에요! 주택임대차보호법에 따라 새 소유주는 기존 임대인 지위를 그대로 승계해요. 오히려 새로 쓰고 확정일자 다시 받으면 순위가 밀릴 수 있으니 주의하세요.
Q. 확정일자는 계약 후 언제까지 받아야 하나요? 빠를수록 좋아요. 계약서만 있으면 이사 전이라도 받을 수 있어요. 이사 당일 전입신고와 함께 받는 것이 가장 안전해요.
마치며
전월세 계약 시 반드시 확인해야 할 것, 이제 다 아셨죠? 귀찮더라도 체크리스트 하나하나 확인하면 수천만 원짜리 보증금을 지킬 수 있어요. 계약서에 도장 찍기 전 5분만 투자하세요!
📌 핵심 3줄 요약 ① 계약 전 — 등기부등본, 시세, 세금 체납, 선순위 보증금 확인 필수 ② 계약 당일 — 임대인 신분증 대조, 특약사항 꼼꼼히 확인 ③ 계약 후 — 이사 당일 전입신고 + 확정일자, 전세보증금 반환보증 가입
⚠️ 본 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 복잡한 분쟁은 법률 전문가와 상담하세요.